Payer plus cher
Il faudra s’attendre à payer plus cher pour les personnes désirant s’installer en périphérie du Réseau express métropolitain (REM) dans l’optique où celui-ci se prolongerait, dans une phase subséquente, jusqu’à Chambly.
C’est l’un des effets du Règlement concernant la redevance de transport à l’égard du REM.
La redevance de transport permettrait de financer le projet jusqu’à concurrence de 600 M$, sur une période de 50 ans. Elle s’applique à certains projets de développement et de redéveloppement immobilier dont la valeur et la superficie de plancher dépassent les seuils prévus et qui sont réalisés dans des zones spécifiques aux abords des stations du REM. Un montant proportionnel à la superficie de plancher visée par les travaux de construction est perçu par la municipalité au moment de la livraison du permis de construction. « Forcément, compte tenu de cette redevance, les prix des constructions sont plus élevés qu’ailleurs. Donc, la densité est plus élevée aussi pour rentabiliser l’investissement », explique Danielle Pilette, professeure associée à l’UQAM dont la gestion municipale est l’un des champs d’expertise.
À Brossard, la demande de permis, notamment résidentiels, était déjà forte avant même l’annonce du REM. « Et on se dirigeait déjà vers une augmentation de la densité. Le REM vient renforcer la tendance, surtout que l’on est très à proximité du centre-ville de Montréal et que l’on bénéficie d’une certaine délocalisation des emplois qui se trouvaient antérieurement en partie au centre-ville de Montréal », met en perspective la professeure de l’UQAM.
Densité à prévoir
Danielle Pilette mentionne que le REM suppose une hausse de densification. Le Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD) prévoit déjà une certaine densité, notamment dans le territoire de l’agglomération de Longueuil. Quelles seront les pressions à la densification et pour quels territoires dans la mouture suivante du PMAD? « Ce n’est pas clair encore, même dans la Politique nationale de l’architecture et de l’urbanisme qui vient d’être présentée », répond Mme Pilette.
De plus, le gouvernement et la Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ) sont déjà aux prises avec des coûts supplémentaires et des délais allongés concernant le REM. « Le prolongement du REM de la Rive-Sud risque de survenir dans un contexte encore difficile à prévoir, notamment quant aux finances publiques », affirme la spécialiste en affaires municipales.
L’avenir du REM
Selon Danielle Pilette, l’avenir du REM et ses effets sur l’évolution immobilière dépendront en grande partie de la vitesse d’internationalisation de la grande région de Montréal. « Si la demande internationale pour le logement et les affaires est forte et rapide, notamment à cause d’une immigration d’investisseurs, l’expérience du REM pourrait être absorbée facilement par le marché immobilier et par les villes », dit-elle. Toutefois, si l’internationalisation se réalise plus lentement, « il n’est pas certain que le marché régional puisse fournir les ressources nécessaires. Nous vivons déjà un enjeu d’abordabilité de l’habitation et même de l’alimentation », convient-elle.
Mme Pilette rappelle que certains territoires sont « très réfractaires » à la haute densification résidentielle, et ce, même sur l’île de Montréal. « La plus récente élection municipale de novembre 2021 a montré que des maires favorables à une densification élevée avaient été balayés (par exemple à Ville Mont-Royal). Pour le moment, il y a un enjeu d’acceptabilité sociale dans certaines villes », fait-elle remarquer.
Prolongement vers Chambly
En terminant, Danielle Pilette voit l’hypothèse d’un prolongement du REM vers Chambly comportant un long délai. « Les villes ne feront pas nécessairement de pression pour un prolongement rapide. Elles ont aussi une part à payer dans l’exploitation du transport collectif. Et il faudrait que le REM soit un succès de fréquentation », estime-t-elle.
Jean-François Auclair, directeur général (DG) de la Ville de Chambly, est catégorique sur le sujet. « Ça n’arrivera jamais : il n’y aura jamais de REM à Chambly. Il n’y a pas de densité de population. On n’a jamais été impliqués dans cette analyse, cette étude-là. Ça n’a jamais été au-delà d’une promesse du gouvernement provincial », exprime le DG. L’urbaniste de formation souligne que la Ville de Chambly met plutôt en valeur sa zone agricole en développant certaines initiatives en ce sens.