Montérégie : nouvelles règles de calcul des hausses des loyers
Depuis le 1er janvier, de nouvelles règles encadrent les augmentations annuelles du prix des loyers. Pour 2026, la hausse est de 3,1 %. Est-ce avantageux?
Il est désormais possible d’anticiper plus facilement une hausse du coût d’un loyer. Depuis le 1er janvier, quatre critères la déterminent : la variation des taxes foncières, celle des primes d’assurances, un pourcentage de 5 % des dépenses d’immobilisation (entretien et réparation) et la moyenne de l’Indice des prix à la consommation au cours des trois dernières années.
Cette décision d’encadrer les loyers peut être considérée comme une réponse aux deux augmentations historiques (4 % et 5,9 %) ces deux dernières années par le Tribunal administratif du logement suite aux hausses des coûts dans le domaine de l’immobilier.
Réforme nécessaire
Mario Gisondi, promoteur et propriétaire immobilier, analyse cette nouvelle méthode de calcul. « J’accueille ces nouvelles règles avec un certain pragmatisme. Il était devenu nécessaire, après plus de 40 ans sans réforme en profondeur, de moderniser le cadre de fixation des loyers afin qu’il reflète davantage la réalité économique actuelle. »
Ces dernières années, les prix ont connu des hausses soudaines en immobilier. Le professionnel, qui gère le projet Lumicité sur les écluses, pense ainsi à la situation des locataires. « L’objectif de rendre les hausses plus prévisibles et d’éviter des augmentations abruptes est légitime. Le logement est un besoin essentiel, et la stabilité résidentielle est un enjeu social important. Toute mesure qui favorise une meilleure compréhension des mécanismes de calcul et une plus grande transparence va dans le bon sens. »
Cependant, la possibilité donnée au propriétaire d’entretenir son logement est importante, selon Mario Gisondi. « Il faut rappeler que la qualité, la sécurité et la pérennité du parc immobilier reposent sur la capacité des propriétaires à entretenir adéquatement leurs immeubles et à y investir. Dans le cas d’un projet neuf, comme celui de Lumicité, les coûts de construction, de financement, de taxes et d’assurances sont élevés dès le départ. À cela s’ajoutent des exigences accrues en matière de qualité du bâti, d’efficacité énergétique et de durabilité. Si ces réalités ne sont pas raisonnablement reconnues dans le calcul des loyers, il devient difficile, à moyen et long terme, de maintenir des immeubles et des milieux de vie en bon état, ce qui n’est dans l’intérêt ni des propriétaires ni des locataires. »
Équilibre propriétaire – locataire
Ainsi, le promoteur estime qu’un équilibre doit être trouvé pour que chacun y gagne. « Il faut aussi reconnaître que plusieurs logements dits »à bas coût » se trouvent dans des immeubles plus anciens, souvent mal isolés et insuffisamment entretenus. La solution ne réside pas uniquement dans une offre à bas coût. Elle passe aussi par des programmes gouvernementaux mieux adaptés : soutien à la construction neuve, incitatifs à la rénovation du parc existant, financement à taux avantageux et moins contraignant, aide directe aux ménages à plus faible revenu afin qu’ils puissent accéder à un logement décent et bien entretenu. »
Pour conclure, Mario Gisondi affirme que les intérêts des propriétaires et locataires ne sont pas opposés. « L’enjeu est de trouver un équilibre durable. Un immeuble rentable n’est pas synonyme de profits excessifs : c’est avant tout un immeuble bien entretenu, sécuritaire, et capable d’évoluer pour répondre aux normes actuelles et aux attentes des occupants. À mon avis, le succès de ces nouvelles règles dépendra toutefois de leur application concrète et de la capacité du gouvernement à continuer de soutenir la modernisation du parc immobilier, notamment par des programmes d’aide aux rénovations et à la décarbonation. »